자연녹지지역의 이해 - 부동산 투자 방법

부동산 투자를 하려면 토지의 용도지역을 잘 파악하는 것이 중요합니다. 용도지역이란 국가가 국토를 효율적으로 관리하기 위해 각 필지의 토지마다 지정해 놓은 토지의 이용 범위를 말합니다. 용도지역에 따라 토지의 가치와 개발 가능성이 달라지기 때문에 투자자들은 용도지역을 철저하게 조사해야 합니다.
용도지역은 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경 보전지역으로 나누어지는데요. 이 중에서 도시지역은 주거지역, 공업지역, 상업지역, 녹지지역으로 구분됩니다. 이번 글에서는 도시지역의 녹지지역 중 하나인 자연녹지지역에 대해 알아보겠습니다.

자연녹지지역의 이해

자연녹지지역의 정의와 특징

자연녹지지역이란 도시의 녹지공간 확보, 도시의 확산 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위해 보전할 필요가 있는 지역으로서, 불가피한 경우에만 제한적인 개발이 허용되는 지역입니다. 자연녹지지역은 보전녹지지역, 생산녹지지역과 함께 녹지지역의 세부 분류에 속하며, 녹지지역은 다른 용도지역보다 더 강한 규제를 받는 지역입니다. 자연녹지지역은 도시의 자연환경과 경관을 보존하고, 희귀 및 멸종위기 야생 생물의 보호, 환경오염의 예방, 농경지 보호, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위해 필요한 지역입니다.

자연녹지지역의 특징은 다음과 같습니다.

• 자연녹지지역은 건축행위에 제한을 받습니다. 자연녹지지역에서는 건폐율 20% 이하, 용적률 100% 이하의 제한을 받으며, 지자체의 조례에 따라 층수 제한도 있을 수 있습니다. 건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율을, 용적률은 대지면적에 대한 건축물의 지상층 연면적의 비율을 의미합니다. 건폐율과 용적률이 낮을수록 건물을 넓게 또는 높게 지을 수 없습니다.
• 자연녹지지역에서는 건축이 가능한 건축물의 종류가 제한됩니다. 자연녹지지역에서는 단독주택, 제1종/2종 근린생활시설, 종합병원, 병원, 치과병원, 한방병원을 제외한 의료시설, 교육연구시설 (직업훈련소 및 학원 제외), 노유자시설, 수련시설, 운동시설, 창고, 동물 및 식물 관련 시설, 분뇨 및 쓰레기 처리시설, 교정 및 국방시설, 방송통신시설, 발전시설, 묘지 관련 시설, 관광휴게시설 만을 건축할 수 있습니다. 주거지역이나 상업지역에서 흔히 볼 수 있는 아파트, 오피스텔, 상가, 호텔 등은 건축할 수 없습니다.
• 자연녹지지역은 용도변경이 어렵습니다. 자연녹지지역은 도시의 녹지공간을 보존하기 위해 지정된 지역이기 때문에, 다른 용도지역으로 변경하기 위해서는 국토부 장관의 승인이 필요합니다. 용도변경을 위해서는 특별한 사유가 있어야 하며, 지역의 환경영향평가, 도시계획심의, 공청회 등의 절차를 거쳐야 합니다. 용도변경이 승인되더라도 보상금이나 개발제한구역 지정 등의 조치를 받을 수 있습니다.

자연녹지지역의 투자 가치

자연녹지지역은 건축행위와 용도변경에 많은 제한을 받는 지역이기 때문에, 부동산 투자에 있어서는 매력이 적어 보일 수 있습니다. 실제로도 녹지지역의 자연경관을 유지하기 위해 개발 가능성도 낮은 편입니다. 그러나, 자연녹지지역은 투자할 가치가 없는 땅이라고 단정할 수는 없습니다. 자연녹지지역은 다음과 같은 장점을 가지고 있습니다.

• 자연녹지지역은 도시의 자연환경과 경관을 보존하고 있습니다. 자연녹지지역은 도시의 녹지공간을 확보하고, 희귀 및 멸종위기 야생 생물의 보호, 환경오염의 예방, 농경지 보호, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위해 필요한 지역입니다. 따라서, 자연녹지지역은 도시의 자연환경과 경관을 보존하고 있으며, 이는 주거환경과 생활품질을 높여줍니다. 자연녹지지역에서는 산책로, 공원, 캠핑장, 휴양림 등의 자연친화적인 시설을 이용할 수 있으며, 공기가 좋고 조용한 환경을 즐길 수 있습니다. 이러한 자연녹지지역의 매력은 도시의 개발과 밀집으로 인해 자연과 멀어진 현대인들에게 큰 힐링이 될 수 있습니다.
• 자연녹지지역은 도시지역이 확장될 때 가치가 상승할 수 있습니다. 자연녹지지역은 개발이 제한되어 있는 지역이기 때문에, 현재의 토지가격은 다른 용도지역에 비해 낮을 수 있습니다. 그러나, 도시지역이 확장될 때 자연녹지지역은 가치가 상승할 수 있습니다. 도시지역이 확장되면 인구와 수요가 증가하고, 토지가 부족해지기 때문에, 자연녹지지역의 토지가격은 상승할 가능성이 높습니다. 또한, 도시지역이 확장되면 자연녹지지역의 용도변경이 승인될 확률도 높아질 수 있습니다. 용도변경이 승인되면 자연녹지지역은 다른 용도지역으로 변경되어, 건축행위와 개발이 가능해집니다. 이 경우, 자연녹지지역의 토지가격은 급격히 상승할 수 있습니다. 예를 들어, 2021년 9월에는 경기도 광주시에서 자연녹지지역이 주거지역으로 용도변경이 승인되면서, 토지가격이 2배 이상 올랐다는 보도가 있었습니다.

자연녹지지역의 투자 전략

자연녹지지역은 부동산 투자에 있어서는 낮은 수익률과 높은 리스크를 가지고 있는 지역이라고 할 수 있습니다. 자연녹지지역은 건축행위와 용도변경에 많은 제한을 받기 때문에, 토지의 개발 가능성이 낮고, 토지가격의 상승 속도도 느립니다. 또한, 자연녹지지역은 환경보전을 위해 지정된 지역이기 때문에, 용도변경이 승인되더라도 보상금이나 개발제한구역 지정 등의 조치를 받을 수 있습니다. 따라서, 자연녹지지역은 단기적인 투자보다는 장기적인 투자에 적합한 지역이라고 할 수 있습니다.

자연녹지지역의 투자 전략은 다음과 같습니다.

• 자연녹지지역의 토지를 구입할 때는 토지의 위치, 크기, 형태, 경사도, 접근도, 주변환경 등을 잘 파악해야 합니다. 토지의 위치는 도로와의 거리, 공원과의 거리, 주변의 개발 상황 등을 고려해야 합니다. 토지의 크기는 건축행위에 영향을 미치므로, 너무 작거나 너무 크지 않은 적당한 크기의 토지를 선택해야 합니다. 토지의 형태는 정사각형이나 직사각형과 같이 규칙적인 형태의 토지가 유리합니다. 토지의 경사도는 평지나 약간의 경사가 있는 토지가 건축하기에 적합합니다. 토지의 접근도는 도로와의 연결 상태, 대중교통의 편의성, 주변의 상가나 편의시설의 유무 등을 고려해야 합니다. 토지의 주변환경은 자연경관, 소음, 냄새, 범죄율 등을 고려해야 합니다.
• 자연녹지지역의 토지를 개발할 때는 용도변경의 가능성을 높이기 위해 지역의 도시계획과 환경영향평가를 잘 파악해야 합니다. 용도변경의 가능성은 지역의 도시계획에 따라 달라지기 때문에, 도시계획의 변화를 주시해야 합니다. 도시계획은 국토부나 지자체의 홈페이지에서 확인할 수 있습니다. 환경영향평가는 토지의 환경적 가치와 영향을 평가하는 절차로서, 용도변경을 위해서는 필수적인 절차입니다. 환경영향평가는 전문가의 도움을 받아야 하며, 환경영향평가의 결과에 따라 용도변경의 승인 여부가 결정됩니다.
• 자연녹지지역의 토지를 운영할 때는 토지의 가치를 유지하거나 증가시키기 위해 토지의 관리와 활용을 잘해야 합니다. 토지의 관리는 토지의 청결과 안전을 위해 정기적으로 토지를 점검하고, 잡초나 쓰레기를 제거하고, 토지의 경계를 명확하게 표시하고, 토지의 소유권을 확실하게 증명하는 등의 조치를 취해야 합니다. 토지의 활용은 토지의 수익을 창출하기 위해 토지를 임대하거나, 농사를 짓거나, 캠핑장이나 휴양림 등의 시설을 운영하거나, 태양광 발전소나 풍력 발전소 등의 신재생에너지 시설을 설치하는 등의 방법을 사용할 수 있습니다.

 

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